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V領地青年社區CEO周君強:政策很熱,但還需把“內功”練好

2018-05-14 07:40:38 和訊名家 

  發展住房租賃市場,打通金融是一個繞不過去的環節。

V領地青年社區CEO周君強
V領地青年社區CEO周君強

  4月25日,證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》),業內人士表示,該文件的落地,表明住房租賃資產證券化駛入快車道。

  眾所周知,國家推進住房租賃市場的目標明確、決心巨大、執行積極,但是具體到行業現狀,有不少業內人士對《中國房地產金融》表示,目前存在兩個明顯的短板,其一是運營,其二是金融。

  V領地青年社區CEO周君強對《中國房地產金融》表示,長租公寓行業的“政策很熱”,但是公寓企業作為參與主體,目前最要緊的是“把內功練好”。

住房租賃資產證券化
住房租賃資產證券化

  進入2018年以來,長租公寓成為熱門詞匯,而且隨著利好政策的出臺、以及不斷有企業入局,長租公寓正在變得越來越熱門,吸引了廣泛的關註。

  熱鬧歸熱鬧,尚處於初級階段的國內長租公寓,還面臨一些困局需要去突破,其中之一就是回報率低。郁亮在3月底的萬科2017年年報業績發布會上就表示,目前長租公寓要賺很多錢還比較難。

  微利,是現階段長租公寓的行業現狀。四月份,萬科的全自持租賃項目“翡翠書院”啟動預租,標價“月租房1.5萬元起、十年租金180萬元起”。外界質疑其租金高,但是根據萬科披露的數據,扣除各項成本之後,按預租價來算,回報率不到3%。

萬科翡翠書院
萬科翡翠書院

  某長租公寓從業者告訴《中國房地產金融》,長租公寓是重運營、重資金的行業,“假如某公寓企業拿下一處物業,只能靠緩慢的租金回收投資,而沒辦法在資本市場盤活資產的話,賬是算不過來的。”

  換言之,要發展住房租賃市場,打通金融是一個繞不過去的環節。

  4月25日發布的《通知》表示,將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。

  周君強表示,目前的政策環境,給予了長租公寓更大的市場空間。

  《通知》發布之後,很快就有相關跟進。五月初,碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發行。幾乎同一時間,恒大擬發行的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”被上交所受理,擬發行金額100億元。

居住為本
居住為本

  從多個不同的維度去看,我國的住房租賃市場潛力巨大。

  數據顯示,我國目前的租賃人口為1.9億,只占總人口的15%不到。相對應的,美國的租賃人口比例約為1/3,日本接近30%。根據鏈家研究院的數據,2030年我國租賃人口有望達到2.7億。

  從住房租賃市場的機構化滲透率來看,我國這一數據不足5%,美國為30%,日本則高達83%。另,根據58集團房產數據研究院的數據,2017年國內租房需求較2016年增長57%。

  如何釋放巨大的市場潛力,是國家、行業、企業都在思考的問題。如前所述,更好地借力資本市場是其一,除此之外,推出各種各樣的增值服務以擴展營收空間,是不少公寓企業正在嘗試的事。

  “很多從業者覺得,長租公寓是一個互聯網企業,實際上長租公寓是傳統行業。”周君強說,“

  顯然,現在(公寓)更標準化、更規範化了,客戶的體驗更好了,但是本質上仍然是在做租賃,仍然是傳統行業。有人的地方,就會有衍生需求和衍生服務,所以未來增值服務可能會很豐富。”

  據了解,V領地目前跟百合網、京東、螞蟻金服、中青旅(600138,股吧)、海爾等都有合作,在運動、生活、娛樂等方面為租戶提供增值服務。周君強表示,諸多增值服務中,自己最看重的是社群,V領地在這方面做了諸多工作,進行社群的打造。

V領地青年社區
V領地青年社區

  “不同於西方人,東方人之間需要破冰,我們用組織活動的方式來破冰——比如生日會、狼人殺、王者榮耀、徒步、自行車、籃球等等。破冰之後,大家就會自發地組織起來了。”他表示,V領地讓租客從房間裏走出來、社交,找到自己的群體,接下來社群的形成就是自然而然的事情了。

  在嘗試做增值服務、打造社群的同時,周君強表示,對於公寓企業來說,這一切的基礎是公寓產品本身。“把公寓做好,是行業的根本要素。只有租戶居住得好,我們提供第三方服務,他才會信任、才會接受。”

政策需進一步落地
政策需進一步落地

  4月26日,也就是《通知》發布的第二天,V領地宣布完成2億美元的A輪融資,由華平投資通過其控制的境內實體領投。

  在融資發布會上,V領地提出“小空間大社區”,提高空間利用率的同時,繼續著力打造社群。另一方面,V領地對產品進行了升級,從Smile升級為Smart。

V領地青年社區
V領地青年社區

  周君強對記者表示,智能化是此次產品升級的重點之一。“我們希望未來可以做到‘社區自治’,要做到這一點,需要足夠的智能化。因此我們會漸進地提高智能化,先是從社區管理方面提高智能化,接下來是在房間裏的生活配套上提高智能化——比如更多的智能硬件。”

  他同時透露了V領地今年的規模目標:除了目前在營的15000間房量外,今年還會有5000間陸續開始交付運營,此外計劃新增5000間左右的在建房量。

V領地青年社區
V領地青年社區

  對於現階段公寓行業需要解決的問題,作為最有切身感受的從業者,周君強提到三點:

  其一是政策面,“雖然這兩年有很多利好政策出臺,但是還需要進一步的落地,才能讓公寓企業和租客們切實受益。”

  其二是行業標準,“行業在變大,進入的資金越來越多,行業標準需要盡快制定出來,這樣才能讓行業更規範、發展的速度更快。”

  其三是提高運營,“長租公寓看上去門檻低,實際上門檻是比較高的,因為需要專業化的運營,因此各個企業自身的標準化也很重要。”

  如前所述,運營和金融,是現階段住房租賃行業的兩個短板。對於後者,國家正在積極推進,對於前者,則需要公寓企業努力提高。總而言之,政策、市場、關註度都在向積極的方面聚攏,長租公寓的未來可期。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產金融。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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